Es probable que el IRS desapruebe el plan del propietario para obtener beneficios fiscales

vendiéndose la propiedad a sí mismo.

Hace dos años, me mudé para mi empresa y alquilé mi residencia principal. Mi plan inicial era que esto fuera temporal y eventualmente regresar a la propiedad. Sin embargo, mi mudanza se está convirtiendo en una asignación a largo plazo y planeo mantener la propiedad como alquiler.

Mi pregunta es sobre la base del costo de la casa. Mi casa ha duplicado su valor. Como he vivido en la casa durante dos de los últimos cuatro años, estaba pensando en iniciar una LLC y vender la casa a la LLC para aumentar el costo. De esta manera podría obtener el beneficio de la exclusión de impuestos para propietarios de viviendas. Entonces podría mantener la LLC como la entidad comercial y tener una división más definida de los gastos personales y comerciales.

¿Estoy pensando demasiado en esto? ¿Es esta incluso una forma válida de aumentar la base de costos mientras se mantiene el control de la propiedad?

Básicamente, estás tratando de tener tu pastel y comértelo también. ¿Y por qué no? Si pudiera venderse la propiedad a sí mismo, aumentaría la base de costos y comenzaría a correr el reloj de impuestos de nuevo.

El único problema es que el IRS tiene reglas y regulaciones que prohíben este tipo de auto-negociación. Pero hay otras cosas que puede hacer legalmente para minimizar los impuestos futuros sobre sus ganancias.

Para empezar, el IRS le brinda el beneficio de no tener que pagar impuestos federales sobre la renta de hasta $ 250,000 de ganancias en la venta de su residencia principal. La regla principal es que debe haber vivido en la residencia durante dos de los últimos cinco años. Si está casado, puede excluir $ 500,000 en ganancias de los impuestos federales sobre la renta.

Desde ese punto de vista, parece que califica para la exclusión de venta de vivienda; para conseguir la exclusión hay que vender la vivienda. No podemos creer que el IRS diga que usted “vendió” la casa cuando termine controlando la casa en el otro extremo de la transacción. Creemos que la prueba que usaría el IRS sería si el vendedor renunció a todos los derechos de propiedad de la casa y el comprador también obtuvo todos los derechos de propiedad. Y su plan no parece aprobarse.

Lo que está describiendo aquí es una situación en la que es propietario y controla su casa y transmite su interés de propiedad a una LLC en la que tiene el interés de control; no es una transacción en condiciones de plena competencia. También debe saber que la mayoría de las veces el IRS no tiene en cuenta a las compañías de responsabilidad limitada de un solo miembro a efectos fiscales. Esto significa que el IRS aún lo consideraría el dueño de la casa.

Para obtener el verdadero beneficio de la exclusión de la venta de la casa, debe vender la casa en una forma que le permita al IRS saber que la venta fue una venta verdadera y no una farsa con el único propósito de obtener el beneficio de exclusión de la venta de la casa hoy y dándole a la nueva LLC una propiedad con la base de costo aumentado para minimizar los impuestos en el futuro.

Sin duda, puede transferir su propiedad a una LLC, si su intención no es obtener el beneficio de exclusión de venta de vivienda del IRS, siempre que su compañía hipotecaria consienta la transferencia de propiedad. Recuerde, los documentos de su préstamo hipotecario le otorgan al prestamista el derecho a cancelar el vencimiento del préstamo si vende la propiedad.

Es posible que descubra que es mejor simplemente vender la casa y tomar el beneficio de exclusión de venta de la casa. Digamos que compró la casa por $ 250,000 y ahora la vende por $ 500,000. No se le cobrará impuestos sobre los $ 250,000 en ganancias. Esa es una cantidad considerable de efectivo. Si decimos que su tasa de impuesto sobre el capital es del 20 por ciento, más el impuesto adicional sobre la venta de bienes raíces del 3.8 por ciento, más cualquier otro impuesto estatal que tenga, de lo contrario, podría pagar más de $ 60,000 en impuestos y tal vez perder otros beneficios fiscales. debido a sus altos ingresos.

Si vende la propiedad y se queda con las ganancias, siempre puede comprar una propiedad similar en el mismo lugar o en otro lugar si desea invertir en bienes raíces. Eso haría que todo fuera una transacción limpia.

Dado que ha alquilado la propiedad durante los últimos dos años, ¿ya ha tomado algunas de las deducciones fiscales disponibles para los propietarios de propiedades de inversión? Si es así, eso podría afectar la exclusión de la venta de su casa. Debe consultar la Publicación 523 del IRS (“Vender su casa”) y revisar los cálculos que le brindan. También debe consultar la Publicación 527 del IRS (“Propiedad de alquiler residencial”, que incluye el alquiler de casas de vacaciones). Dado que ha alquilado la casa, el IRS le pedirá que tome esa parte del tiempo que su casa estuvo alquilada y la elimine de la exclusión.

Es demasiado complicado entrar en todos los detalles aquí, pero debe saber que una vez que comenzó a alquilar la propiedad, su propiedad ya no se consideraba su residencia principal. Ese cambio afectará los impuestos que adeudará o la cantidad de ganancias que puede excluir de los impuestos. Su contador, agente inscrito o preparador de impuestos puede brindarle información específica sobre su propia situación.

Lamento no poder darle la respuesta que esperaba, pero debería haber sabido que era demasiado bueno para ser verdad. Gracias por tu pregunta.

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